תוספת בנייה בבניין דירות

שאלה

בבעלותי דירה עם גינה בקומת הקרקע, ואני מתכוון להרחיב את הדירה בשטח הגינה. על פי היתר הבנייה אני מחויב לבנות יסודות ושלד באופן שיאפשר לשכנים מעליי להרחיב את דירותיהם על גג ההרחבה שלי שאלותיי הן:

1) למי שייך גג ההרחבה שאבנה?

2) האם יש לי אפשרות למנוע מן השכן שגר מעליי להשתמש בגג ההרחבה (מטעמי קניין או מחוסר נוחות שנגרמת מבנייה כזו)?

3) אם השכן שגר מעליי ישתמש בגג ההרחבה, האם אני יכול לדרוש תשלום עבור השטח? ואם כן, כיצד מחשבים שווי זה? 

תשובה

מכון משפטי ארץ | אדר ב' תשע"ד

ה'שלחן ערוך' (חו"מ סי' קנז סעי' י) קובע על פי דברי הגמרא (בבא בתרא ו ע"א):

כותל חצר המבדיל בין שני השותפין שנפל, יש לכל אחד מהם לכוף את חבירו לבנותו עד גובה ארבע אמות. רצה האחד והגביהו יותר מארבע אמות, אין מחייבין אותו ליתן חלקו במה שהגביה יותר מארבע אמות, אלא (אם) כן בנה כותל אחר גבוה כנגד הכותל שביניהם, שאז מחייבין אותו לתת חלקו בגובה שכנגד כותלו. כיצד, בנה האחד כותל שביניהם והגביהו עשר אמות, ובא חבירו ובנה כותל אחר כנגדו או בצדו והגביה כותל האחר שש אמות, מחייבין אותו ליתן חלקו בשתי אמות שהוסיף על ארבע אמות, שהרי נראה ממעשיו שהוא רוצה בהם.

דהיינו, אם אדם השתמש בכותל שבנה חברו בין החצרות, הוא מחויב לשלם על הבנייה שבנה חברו. הראשונים מבארים שני ביאורים מדוע אדם חייב לשלם על שימוש בשטח שהשכן בנה מלכתחילה לצרכיו שלו.[1] התוספות[2] סוברים שהחיוב נובע מן ההנאה שהוא נהנה מבניית השכן, גם אם הוא אינו קונה את המקום שנהנה ממנו, ואילו ה'נימוקי יוסף'[3] סובר שהחיוב נובע מן הבעלות שיש לו על השטח, ומן העובדה שהשכן שבנה התכוון להקנות לו את השטח כשירצה להשתמש בו. נוסף על כך, הרמב"ם והראב"ד[4] נחלקו אם יש חיוב גם כשהנהנה אינו קונה את השטח ואינו יכול להשתמש בו כפי שיכול להשתמש בשטח שלו. לפי ביאורים אלו נענה על השאלות דלעיל:

1) באופן עקרוני, שטח גג ההרחבה שייך לשכן שבנה אותה, כל זמן שלא נבנתה התוספת.

2) לכן, לשכן שבנה יש סמכות למנוע מן השכן שגר מעליו להשתמש בשטח זה.

3) אם השכן שגר מעל ההרחבה מעוניין להשתמש בשטח, אפשר לדרוש ממנו תשלום על השימוש הזה, אם משום שהוא נהנה מעבודת השכן שבנה אם משום שהוא קונה חלק במבנה לצורך השימוש.

ולפי כל האמור, השואל יכול לגבות כרצונו. 



[1] ראה נתיבות המשפט, סי'  קנז, ביאורים ס"ק ז; עמק המשפט, הל' שכנים, סי' לט; סא.

[2] תוס', בבא קמא כ ע"ב ד"ה טעמא.

[3] נמוקי יוסף, בבא בתרא ג ע"א בדפי הרי"ף ד"ה אבל.

[4] ראב"ד, הל' שכנים פ"ג ה"ד; מגיד משנה שם ה"א.