על מי מוטלת חובת תיקון הקיר החיצוני של בניין משותף

שאלה

 יש באחריותי דירה בבניין מגורים בירושלים. הבניין ישן, כמה מאבני הציפוי החיצוניות נפלו, וכמה אחרות רופפות ועלולות ליפול. הדבר כמובן מסכן את בעל החצר שמתחת. השאלה היא מי אחראי לתקן את הדבר – הדייר שאבני הציפוי מצפות את הקיר החיצוני של ביתו, או שזו אחריות משותפת של כל הדיירים? נאמר לי שלפי החוק החובה מוטלת על כל הדיירים. האם החוק מחייב כ'דינא דמלכותא דינא'? האם הוא 'מנהג מדינה'? הרי לא תמיד אנחנו אומרים שהחוק יוצר מנהג! חשוב לציין שכל הדיירים בבניין חרדים.

 

תשובה

משפטי ארץ | אמונת עתיך 117

חובת התיקון מוטלת על כל דיירי הבניין, ואין זה קשור לשאלה אם החוק מחייב כ'דינא דמלכותא דינא' או כמנהג אלא מסיבה אחרת. מבחינה ממונית, הקיר החיצוני הוא רכוש משותף השייך לכל הדיירים, כיוון שהקבלן שבנה את הבניין מכר את הדירה לפי הגדרות החוק, וכך רשם אותה בטאבו. בסעיף 52 ל'חוק המקרקעין' מוגדר הרכוש המשותף כך:

כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

ובסעיף 55 (א) מוגדר חלקו של כל דייר ברכוש המשותף: 'לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף'. מאחר שכך הוגדרה הבעלות מראש, זו גם ההגדרה לפי דין תורה. בספר 'משפטי שכנים'[1] מוסבר שהסיבה לכך היא שהקרקע שהבניין עומד עליה היא קרקע משותפת לכל הדיירים, ולפיכך צריך כל דייר להשתתף בכל הצרכים הדרושים להחזקת הרכוש המשותף שגם הוא משתמש בהם, ואינו יכול להיפרד מהשותפות ברכוש בלא הסכמת שאר השותפים.[2]

 

[1].   ס' משפטי שכנים, עמ' יב.

[2].   שו"ע חו"מ סי' קעו סעי' טו; ועי' עוד בספר פתחי חושן, ח"ז הל' שותפים פ"ד הערה ט, שאין לפתוח חלון בקיר המשותף בשל העובדה שהקיר שייך לכל השכנים.