החובה להחזיר דירה שכורה מסוידת

שאלה

יש בבעלותי דירה שקניתי לפני כשנתיים, ואני משכיר אותה. השוכרים גרו בדירה עוד בתקופת הבעלים הקודמים. בקרוב אנחנו עומדים לסיים את תקופת השכירות, ונתגלעו חילוקי דעות בקשר לחיוב השוכרים להשאיר את הדירה מסוידת. העובדות הן (לדברי השוכרים) שכשהם קיבלו את הדירה מהבעלים הקודמים, היא אכן הייתה מסוידת, אבל הלכלוך בדירה היה חריג ולא סביר, כולל לכלוכי צבע שהיה צריך לגרד ולנקות במשך יומיים. משום כך הם הודיעו למתווך שקישר ביניהם לבין הבעלים שהם לא מתכוונים להחזיר את הדירה צבועה. יחד עם זאת הם מודים שכנראה המסר לא הועבר לבעלים, ולכן הוא לא יכול היה להסכים לכך. בחוזה שחתמנו איתם, לא מוזכר בפירוש שיש צורך לצבוע את הדירה, אבל מצוין שבתום תקופת השכירות השוכרים יחזירו את הנכס 'כשהוא במצב תקין באותו המצב בו קיבלוהו'.

אנו טוענים שמכיוון שהם קיבלו את הדירה מסוידת והבעלים מעולם לא ויתר והסכים כביכול לקזז את צביעת הדירה עם הניקיון (מה גם שלא ברור שהניקיון שווה ערך לצביעה), וגם הנורמה המקובלת בשוק וגם החוזה מחייבים אותם להחזיר את הדירה כמו שקיבלוה, הם מחויבים לצבוע לפני סיום השכירות. מי צודק?

 

תשובה

בדיני ממונות שבין שני צדדים לא ניתן להשיב ללא שמיעת שני בעלי הדין, ולכן יש צורך לקבוע דיון בנוכחות שני בעלי הדין. יחד עם זאת ניתן לפרוש את העקרונות הכלליים של הדיון.

א. האם החוזה מחייב?

בחוזים המצויים היום פעמים רבות מתחייב כל צד לבצע פעולה מסוימת או להימנע ממנה, כמו במקרה דנן שהשוכר התחייב לסייד את הדירה. לפי דין תורה התחייבויות כאלו נקראות 'קניין דברים'.[1] במקרה שלנו, כיוון שהשוכר קיבל דירה למגורים ובתמורה התחייב לבצע את הסיוד (מלבד התשלום החודשי של שכר הדירה), הקניין חל, והדייר מחויב בסיוד הדירה.[2] תמורה אין בה משום קניין דברים, אלא צורת תשלום מוסכמת.

ב. פרשנות החוזה

ה'שלחן ערוך'[3] ביאר כיצד עלינו לפרש תנאים בחוזים:

יש מי שאומר שתנאי שאדם מתנה עם חבירו אין הולכים אחר הלשון הכתוב, אלא אחר הכוונה.

 לכן גם אם לא נכתב בפירוש בחוזה שהשוכר חייב לסייד מכיוון ששני הצדדים מודים שהבינו שזו הכוונה, אז יש כאן הסכמה והתחייבות של השוכר לסייד. יתרה מזאת, המנהג המקובל הוא ששוכר שקיבל דירה מסוידת מתחייב להחזיר אותה מסוידת, ובעסקות ממון הולכים אחר המנהג.

ג. האם חוסר ניקיון הוא עילה לביטול החיוב?

המתחייב בדבר מה צריך לעמוד בהתחייבותו גם אם יש לו תביעות כלפי הצד השני. לכן אין אפשרות לקזז את ההתחייבות לסייד עם מצב הלכלוך בדירה.[4] כמו כן אין לכאורה אפשרות להשוות בין עלויות סיוד לעלויות ניקיון, ככל שתהיינה.

ד. מחאה בפני המתווך

אם השוכר חתם על ההסכם ואף נכנס לדירה, נקנתה השכירות עם כל ההתחייבויות, ואין ביכולתו לחזור בו מהתחייבויותיו, אלא אם המשכיר מוחל לו על כך. בדרך כלל למתווך אין זכות למחול בשם המשכיר, אלא אם כן הוסכם עם המתווך שהוא לוקח את מלוא האחריות על השכרת הדירה ומייצג את בעל הדירה לכל דבר.

 

[1].    בבא בתרא ג ע"א.

[2].    בספר משפטי ארץ כרך ד' 'חוזים ודיניהם', עמ' 269, הביא את שיטות הפוסקים השונות בנוגע לאמצעי הכפייה שניתן לנקוט כדי לממש את החוזה.

[3].    שו"ע, חו"מ סי' סא סעי' טז.

[4].    עי' שו"ע, חו"מ סי' כד: נזקקין לתובע תחילה.

מכון משפטי ארץ |