פיצול דירה

שאלה

האם מותר לפצל דירה לשתי דירות?

תשובה

במשנה (בבא בתרא פ"ג מ"ז) נאמר:

בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו.

בגמרא (ב"ב ס ע"א) מוסבר שהסיבה לאיסור היא 'משום שמרבה עליהם את הדרך', כלומר על ידי בניית העלייה מתרבים הנכנסים והיוצאים בחצר, ויש לשכנים טרחה יתרה.[1] הגמרא מתקשה: אם הסיבה לאיסור פתיחת פתח חדש לחצר היא 'ריבוי הדרך', מדוע כאשר העלייה פתוחה לביתו מותר? ומתרצת: 'אמר רב הונא: מאי חדר? שחלקו בשנים, ומאי עלייה? אפתאי'.

בביאור הגמרא והמשנה נאמרו שתי שיטות מרכזיות בראשונים:

א) הרשב"ם[2] ביאר שמותר להכניס דיירים חדשים לתוך ביתו, ומותר להוסיף קירות בביתו, אך אסור לו לעשות תוספות בנייה משום סוג שהוא. בנוסף לכך, אסור בשום מקרה לפתוח פתח חדש לחצר.

ב) הרמב"ם[3] ביאר שאסור לאדם להכניס דיירים חדשים אפילו לתוך ביתו. אך מותר לעשות תוספות בנייה למשפחתו ולסמוכים על שולחנו. לשיטתו, אסור לפתוח פתח חדש לחצר אפילו בעבור משפחתו.

ה'שלחן ערוך'[4] פסק כשיטת הרמב"ם, ומכאן שאסור לפצל דירה ולהכניס דיירים חדשים, אפילו אם לא עושה שום תוספת בנייה ולא פותח פתח חדש לחצר. והרמ"א[5] פסק כשיטת הרשב"ם, שמותר להוסיף דיירים חדשים (וב'עמק המשפט'[6] העיר שזאת בתנאי שאינו מרחיב את הבית כלל). לכאורה, לפי שיטת הרמ"א אם לא פותח פתח חדש לחצר ולא מרחיב את גבולות הבית, כגון במקרה שבו הדירה החדשה והדירה הישנה נפתחות שתיהן למסדרון שנפתח לחדר המדרגות, יהיה מותר לפצל דירה, אולם הרמב"ן[7] אסר לפתוח פתח למסדרון כזה, ולא רק לפתוח פתח חדש לחצר השותפים. ולדעתו מותר להוסיף דירה נוספת רק כאשר הכניסה אליה היא אך ורק מתוך הדירה הראשונה.[8] יש שהעלו[9] טענה שבימינו מותר לפצל דירות בבניין. החצר, שבזמן הגמרא שימשה לצרכים ביתיים כגון כביסה ובישול, וריבוי הדיירים הפריע לתשמישים הללו. לשיטה זו 'ריבוי הדרך' משמעותו פגיעה בצניעות, כמו שעולה מדברי הרשב"ם.[10] בחדרי המדרגות בזמננו לא משתמשים לצורכי צניעות, ולכן הם דומים יותר למבוי, שבו אין טענת ריבוי בדיורין. אמנם פוסקים רבים[11] סוברים שריבוי הדרך אינו מוגבל לפגיעה בתשמישים צנועים אלא לפגיעה כוללת בשכנים. כך עולה מדברי הרשב"ם עצמו:[12] 'הוסיף דיורין בחצר ומטריח על בני החצר שמרבה עליהן דריסת הרגל'. אף אם התקבלו אישורים מהעירייה לפצל דירה, והתקבלה הסכמה של רוב הדיירים, אין הדבר מועיל, לפי שבדין תורה יש צורך לקבל את הסכמת כל הדיירים ואפילו שכן אחד יכול למחות. ואולם, אם הבניין נבנה אחרי התיקון בחוק המקל על פיצול דירה, ניתן לסמוך על כך שרוב הדיירים מסכימים, מכיוון שעל דעת כן בנו את הבניין ונכנסו לדור בו.[13]

 

[1].   רשב"ם, בבא בתרא נט עמ' ב ד"ה לא יפתחנה.

[2].   רשב"ם, בבא בתרא ס ע"א ד"ה פותחה.

[3].   רמב"ם, הל' שכנים פ"ה ה"ח וה"ט.

[4].   שו"ע, חו"מ סי' קנד סעי' ב.

[5].   שם.

[6].   עמק המשפט, ח"ג סי' ח אות ז.

[7].   בבא בתרא נט ע"ב ד"ה ומפרקינן.

[8].   וכן פסק בשו"ת מנחת אשר, ח"א סי' צד סוף סעי' א.

[9].   בכתבי העת פעמי יעקב נה (תשס''ד), עמ' פו; מבית לוי יח (תשס''ה), עמ' רד.

[10].  בבא בתרא ס ע"א ד"ה שמרבה.

[11].  פעמי יעקב, שם בשם ספר משכן שלום.

[12].  בבא בתרא נט ע"ב ד"ה לא יפתחנה.

[13].  מעין זה בספר עמק המשפט, ח"ג סי' נז.

משפטי ארץ | גיליון 112 תמוז תשע"ו