חלוקת תשלומי בניית מעלית בבניין משותף

שאלה

בבניין קיים בן ארבע קומות, חלק מהדיירים מעוניינים לבנות מעלית. כיצד צריכות העלויות להתחלק בין הדיירים? האם לפי מיקום הדירה – ככל שהיא גבוהה יותר, כך ישלמו בעליה יותר? ראיתי באיזה מקום שהחלוקה היא 10% לקומה ראשונה, 20% לקומה שנייה, 30% לקומה שלישית, 40% לקומה רביעית. האם זהו הדין?

תשובה

ראשית יש לדון אם ישנה סמכות לחלק מדיירי הבניין לכפות את השאר להשתתף בתשלום. ב'שלחן ערוך' (חו"מ סי' קסא סעי' א) נפסק:

בני חצר כופין זה את זה לבנות דלת... וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם...

התקנת מעלית היא צורך של הקומות העליונות ולא של הקומות התחתונות, ולכן בבניין שאין בו מעלית, אין יכולת לרוב לכפות את המיעוט לשלם על התקנתה.[1] במקום שבו ישנו מנהג להתקין מעלית בשותפות של כל הדיירים, ישנה גם חובה להתקין אותה.

גובה התשלום המוטל על כל שותף בהתקנת המעלית – מאחר שההחלטה על התקנת מעלית תלויה בדיירים ובהסכמתם, הרי הם יכולים לקבוע כל צורת חלוקה הטובה בעיניהם. מהגמרא[2] עולה כי הקריטריון הקובע לגובה התשלום הוא מידת ההנאה שמפיק הדייר, ומי שנהנה יותר צריך לשלם יותר, אך שם מדובר על מקרה שבו ישנה חובה לבנות בגלל צורך גדול של כל העיר, ולא כמו במקרה שלכם. למרות זאת, הקריטריון הזה יכול לשמש כעצה טובה בעבורכם כיצד לחלק את התשלומים, וכפי שכתבתם בשאלתכם – לקבוע אחוזים המודדים את ההנאה.

חוק 'בתים משותפים' – כל הנאמר כאן הוא במקום שאין הסכם מפורש או מנהג אחר.[3] במדינת ישראל נוהג 'חוק הבתים המשותפים' המגדיר ומסדיר את זכויותיו וחובותיו של כל דייר בבניין משותף, והפוסקים[4] נחלקו אם חוק זה תקף אפילו אם לא נכתב בחוזה הקנייה שהבניין יתנהל לפי החוק. בחוק המקרקעין 59/ו נקבע כי שני שלישים מהדיירים יכולים להחליט על התקנת מעלית בבניין. התשלומים על התקנת המעלית יוטלו על בעלי הבתים המחליטים להתקינה, מלבד בעלי הדירות בקומה התחתונה שפטורים מתשלום. גובה התשלומים ייקבע לפי שטח הדירה. אם כן, לפני ההחלטה על התקנת מעלית, כל אחד יכול להתנות את הסכמתו בתשלום סכום הנראה בעיניו קביל. אבל אם כבר הסכימו הדיירים להתקין ולא התייחסו לסכום שכל דייר ישלם, ואח"כ התעורר ויכוח ביניהם, המפתח לקביעת גובה החיוב הוא גודל הדירה. לכן במקרה שבו הכניסה לדירה נעשתה על דעת התקנון המצוי ועל דעת חוק הבתים המשותפים, החוק יחייב לפי הרבה מהפוסקים.

 

[1].   בשו"ת שבט הלוי, ח"ט סי' שא אות ג, הסתפק בזה, ועיין בספר דיני הבית המשותף, עמ' 125.

[2].   ב"ב ז ע"ב-ח ע"א.

[3].   ראה שו"ע, חו"מ סי' קעו סעי' י.

[4].   ראה את הדעות השונות בשו''ת משפטי ארץ, ח''א עמ' 338–340.

משפטי ארץ | אמונת עתיך 116